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宅基地改革,泸县收获:乡村止衰转活

宅基地改革泸县收获:乡村止衰转活。,张乃良的经历是泸县,宅基地,制★度☆attitudes★,改革试点的一个,片段。宅基地制★度☆attitudes★复杂而严密,用通俗的,语言,简单概括就是:根据,“一户一宅”,的原则,一家农户★只能☆can only★使用一处宅基地,这家农户拥有,宅基地的,使用权,★可以☆can★占有,和,使用宅基地及地上房屋和,附属设施,★但是☆But★宅基地的★所有☆all★权归集体拥有。此外,在,泸县,★一些☆some★举家进城的,农户或是有闲置,超占,宅基地的,农户,有将宅基地私下出租或者出,让给,需要用宅基地的农户或,经营者。英文情书大全,明星写真图,信诚人寿保险公司,今题网,台风红色预警信号,囫囵的意思,windowsxp主题,给老婆的情书,日本猴子边泡温泉边玩手机,晴川,。

“要是,早些年推出宅基地,退出政策,我就会,选择,退出后到★中心☆zhōng xīn★,村,去,建房,而,不是在,山下。”,现年49岁的张乃良,是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年,从,山上搬迁到山下,利用,村内的空闲地修建了三层,砖混结构的房屋。

修建,这三层楼房花费了30多万元,老张,为此还向别人,借债,10万元,。,而原有宅基地上,的,土,瓦结构,房屋修建于80年代,★由于☆yóu yú★山区,人少,没有什么流转价值,就,长期闲置着。

让他没想到的是,2015年,泸县被全国,人大,确定为宅基地制★度☆ dù★,改革,试点县,老张所,居住的,村子又恰好位于泸县选定,先行改革试点,的“四镇八村”之列。

老张毫不犹豫地选择了退出宅基地。根据政策,他得到了,一笔补偿款,复垦的宅基地,还★可以☆ kě yǐ★由,★自己☆zì jǐ★,耕种,。,不过,当看到现,在的★一些☆yī xiē★农户退出宅基地,去★中心☆zhōng xīn★村,统,规统建,统规联建,统规自建或者,共建共享住房,★而且☆ér qiě★还享受着政府提供的水,电,气,排污,医疗等配套设施与★服务☆fú wù★,他★感☆gǎn★慨没赶,上好,★时候☆shí hou★。,

张乃,良的经历是泸县宅基地,制★度☆ dù★改革,试点的一个片段。,2015年年初,全国人大,授权,33个县(市,区,)进行土地,制度改革试点,泸县被确定为全国15个宅基地制度,改革试点,县之一,并在2016年将改革延伸到集体经营性★建设☆jiàn shè★用地入市改革和土地征收,制度,改革,。,

近3年,来,★中国☆zhōng guó★人民★大学☆dà xué★刘守英教授,带领,该校宅基地制度研究课题组,在泸县持续跟踪调研,并于,去年12月形,成了,一份报告。报告认为,农村土地制度的改革,是城乡★中国☆zhōng guó★,格局,下,农村社会结构变迁的,必然结果。宅基地也确实成,为了,制约,村庄转型升级,和★自然☆zì rán★衰,败的关键因素。泸县的一系列改革,让农村宅基地,的,价,值得,到了显,化,为更好,实现农民的★★财产☆cái chǎn★☆cái chǎn★性权益和推进村庄转型,乡村振兴,城乡,融合提供,了动力,为国家土地★管理☆guǎn lǐ★法修法提供了实践经验和理论依据。,

改革的内在逻辑

泸县位于四川,盆地南部的长江和沱江汇合处,是,川东南,的,一个农业大县,境内地势由东北,向西南,缓倾,绝★大部分☆dà bù fen★属丘陵地带。据统计,2016年,泸县农业人口占,总人口的85%,人均耕地面积仅有1.16亩,城乡居民,收入差距超过9000元。农民,为了增加收入,90%以上的农村,劳动力,选择外出,务工经商。

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数据,来源:中国人民★大学☆dà xué★宅基地制度研究课题组

农民就业结构的变化,带★来了☆lai l★,收入结构的变化,上述,报告,显示,2000年至2016年,泸县农民,工资性收入比重逐步上升,并一直稳定在50%,~60%,同一时期的收入中农业收入,占比不断,下降,从2000年的23%下降为2016年,的13%,工资性,收入占,比差不多是农业收入,占比的5倍。

更为显著的结构性变化是,农一代和农,二代的代际变化。,在刘守英看来,农一代(,四五十年代出生的农民),离土出村,外出,务工经商,但对家乡饱含深情,仍然会选择落叶归根,★喜欢☆xǐ huan★居,住在乡村。,另一方面,农二代(六十年代及其,以后,出生的农民),虽然沿袭,着上一代外出,打工的特征,★但是☆dàn shì★他们“,离土出村不回,村”,★大多数☆dà duō shù★时间生活在★城市☆chéng shì★,★大多数☆dà duō shù★,★家庭☆jiā tíng★★已经☆yǐ jing★在城镇买房,大多数人不晓得自家的承包地在哪里,只是因为有,老人,在家,所以逢年过节才会回老家住两天。

伴随农村,社会结构的剧烈,变化,村庄也,★开始☆kāi shǐ★加剧分化,。★大部分☆dà bù fen★的,村庄★由于☆yóu yú★地理★位置☆wèi zhi★偏僻,基础设施落后,交通,不便,生产生活条件,差,收入来源,有限等,原因,农村,人口★出现☆chū xiàn★大规模外迁,导致★一些☆yī xiē★散居,的,古老的村落逐渐衰败,很多地处偏远的宅基地不,再被使用,人,走楼空,有的甚至★成为☆chéng wéi★危房,★安全☆ān quán★都难以保障,处于★一种☆yī zhǒng★“衰而不亡”的状态,。

以泸县,玉蟾街道玉蟾村为例,在试点,改革,前,全村有危房户,56户,占,总户数,的9.4%;进城,购房户68户,占总户数,的11.4%;一户,多宅的64户,占,总户数的10.8%;农房闲置率高达,20.5%。特别是,第6村民小组的26户96人,分散居住在,玉蟾,山上,由于,山高,林密,路远水,缺,村民在耕种,饮水,出行,★教育☆ jiào yù★等,方面都很,困难。该村支部书记老刘对课题组称,当了10多年的村支书,从来没有参加过婚礼,除非是村里面的★女孩☆nǚ hái★招女婿入赘。

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试点改革,后的玉蟾,街道玉蟾村山河社区全景

尤为★重要☆zhòng yào★的是,县域★经济☆jīng jì★的发展对土地的,需求驱动着,宅基地制度的,改革,这也是其改革的内在逻辑,之一,。

泸县副县长杜,作文,对第一财经,★记者☆jì zhě★,表示,在,严格的土地,用途管制下,★建设☆jiàn shè★用地★指标☆zhǐ biāo★★成为☆chéng wéi★了稀缺资源,多少年来,城镇化发展处于独占状态,农村基本无建设用地,★指标☆zhǐ biāo★可用。一方面,★随着☆suí zhe★农村的发展,变化,乡村★出现☆chū xiàn★了产业融合的★旅游☆lǚ yóu★综合体,田园,综合体等新型业态,需要建设用地来支撑项目落地;另一方面,宅基地作为,建设用地的一个,类别,闲置不少,★但是☆dàn shì★看得见而用不着,。现代化的农业,新村和城镇发展,都要涉及,人,地和资金,★问题☆wèn tí★,改革宅基地制度,盘活闲置资源,是一条不错的“双赢”路子,。

统计数据,显示,泸县,2016年的城镇化率,为,38.2%,低于,全国19.2个百分点,低于,四川省10.7个百分点,正处于城镇化快速,发展期,需要大量,的建设用地。另外,从2002年★开始☆kāi shǐ★,泸县提出并延续着“工业强县”,的发展战略,积极招商引资,到,现在项目总数达到2016个,。每年都有上,百个★企业☆qǐ yè★项目,等着落地,仅凭通过国有建设用地保障,远远★无法☆to be★★满足☆mǎn zú★需求。★然而☆rán ér★,农村却有3.2万亩的,闲置宅基地,而,且有相当,一部分,农户愿意有偿,退出。

那么,为了,★城市☆chéng shì★扩张,和,社会★经济☆jīng jì★发展,★解决☆jiě jué★用地的现实,路径,在泸县只有三条,。,杜作文,称,第一条路是继续,通过征地供应国有建设用地,这种方式★成本☆chéng běn★,高还容易激发社会,矛盾,★而且☆ér qiě★还要,受到建设用地指标的限制;第二条路是通过增减挂钩,购买节余,建设用地指标,这种方式★成本☆chéng běn★也比较高,并且,同样受到指标限制;第三条路是通过政策,设计,让,农村,居民,退出宅基地,至少是,退出闲置,宅基地,以此释放农村,集体建设用地指标,通过规划布局,指标调整,补偿安置,行政审批后,★满足☆mǎn zú★建设用地需求,这种方式程序简便,效率高,成本相对,较低,并且在县级就★可以☆ kě yǐ★操作。

★因此☆ yīn cǐ★,释放,农村集体建设用地就成了泸县满足用地,需求的现实,选择。

陷入困境的宅基地制度

1949年以来,农村宅基地制度★体系☆tǐ xì★,经历了,三次大的变化:1949年至1958年,农民,对宅基地享有★完全☆wán quán★的,★所有☆suǒ yǒu★权;1958至1978年,宅基地★所有☆suǒ yǒu★权归集体所有,农民只享有使用权,一律不准出租和,买卖;1978年至今,强化了,宅基地所有权归集体,使用权归农民的制度格局,使用权,可以限制性,流转,。

宅基地制度复杂,而严密,用通俗的,语言简单概括就是:根据,“一户一宅,”的原则,一家农户★只能☆zhǐ nénɡ★使用一处宅基地,这家农户拥有宅基地的使用权,可以,占有和使用,宅基地及地上房屋,和附属设施,但是宅基地,的所有权,归集体,拥有。,由于,房屋,和宅基地不可分割,再加上,宅基地,使用权的权能残缺,这家农户虽然拥有,房屋,的所有权,但是不,能将房子,卖给,非,本村,集体的成员。同时,只有集体经济组织的成员才有资格向村,集体申请,宅基地,且,都能无偿获得,农户只有,宅基地的占有权和使用权,没有收益权和转让权。,那么,非本,集体经济组织,的,成员,比如外,村,的村民,城市居民,★无法☆to be★通过正常的交易市场来,交易和转让获得这个,村,的宅基地使用权。

这一套制度★体系☆tǐ xì★,所要承载的社会目标,刘守,英称,其一是,保障,农民居住,其二是,严守耕地红线,其三是稳定社会,稳住,农民。但是,在农民,向城镇,向新村,流动过程中,不能依法,平等,落地的制度安排,★只能☆zhǐ nénɡ★保证农民在原村民小组内不失地,不,失所,在,发展中就很★自然☆zì rán★地牺牲,了宅基地的★★财产☆cái chǎn★☆cái chǎn★性和,效益性。

可是现实情况却大相径庭,。比如无偿,取得和一户一,宅不利于耕地★保护☆bǎo hù★,而且,宅基地闲置与,一户多宅现象并存,。这是因为仅仅依靠集体经济,组织成员身份可以无偿,取得宅基地,就会,给,农民,造成“,不占白不占”的,错觉,不少有钱的农民纷纷,多占地,多修房,。原有宅基地不,够用,就,占用承包地,导致耕地,在,一定程度,上被破坏。在泸县,闲置的,宅基地户数,占农村总户数的10.4%,一户多宅,率达到8.2%,据统计,2012~2016年,一户多宅,率均维持在,15%,左右,这,导致★管理☆guǎn lǐ★的,困难,管理的,规范性和,公平性也倍受,质疑。

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数据来源:中国人民大学宅基地制度研究课题组

此外,在泸县一些举家,进城的农户或,是有闲置,超占宅基地的农户,有,将,宅基地,私下出租或者出让给需要用宅基地,的,农户或经营者。前述中国人民大学的调查数据,显示,农房租赁收入在泸县农户,财产性收入中每年,约占25%。尽管这种私下交易,出租,实际上是★一种☆yī zhǒng★★有效☆yǒu xiào★配置,宅基地资源,的行为,能够,为乡村产业的,发展提供,用地支撑,但是与现行法律制度存在★冲突☆chōng tū★。,

刘守英称,总的来说,宅基地,制度存在的★问题☆wèn tí★和,困境★主要☆zhǔ yào★是由于原有宅基地制度未能适应城乡互动和农村人口的外迁,而,做出,适当调整所致。社会是发展变化的,制度的,约束,最终也拗不过现实的,变化,比如,大量存,在的私下交易,的自发力量,正在不断地促使制度变迁,。

泸县改革试点下的,制度,创新

党的十,八届三中全会决定,提出,要使市场在,资源配置中起决定性作用。,明确土地制度改革的目标,是建立,城乡统一的建设用地市场。,党的十,九大报告要求,要,巩固和完善,农村基本经营制度,深化农村土地,制度改革;要促进农村一二三产业融合发展。那么,泸县的农村土地制度改革三项,试点已接近三年,究竟有何作为呢?

针对,当前宅基地制度由,无偿,取得所导致,的一系列,问题,泸县探索,的亮点,之一就是宅基地的有偿使用,有偿,退出。

泸县试点按照以人定面积的原则,实行法定,无偿,跨区,有偿,节约有奖的,宅基地,分配制度,这,有别于现行,以户为单位,的宅基地分配制度。所谓,的,“法定无偿,跨区有偿,节约有奖”,指的是,村民可以在本组,本村,无偿取得人均,30平方米的住宅,20平方米的附属设施用地;农民,也可以跨,村,跨镇,有偿取得,法定面积内,的合法宅基地;农户新建住宅,在,法定,面积内有节余,且承诺不再使用的,集体经济,组织给予每平方米100元的奖励。

杜作文称,试点以人,为单位,而且★随着☆suí zhe★每,一户的人口变化而进行动态,调整,“生增死减,”,动态维护宅基地的公平使用。★这样☆zhè yàng★,能更加落实作为,集体经济,组织,成员的居住权,和宅基地,基本权利。同时,尊重,★历史☆lì shǐ★,以1987年,1月1日为界,在土地管理法实施以前修建的农房和实施以后★已经☆yǐ jing★确权登记的农房,不,计入收费范围。

刘守英评价称,对于长期,习惯于宅基地,无偿,取得与“,谁占谁用”的中国农民来讲,如果简单地对,宅基地使用收费,★不仅☆bù jǐn★会遭到农民,的,抵制,而且成本极高,收益甚微,甚至会被农民误解为“,宅基地,改革,就是,收钱,”。泸县为迈出,从无偿,到,有偿这一步,可谓费了一番心思。比如以激励性制度鼓励农民,更集约利用宅基地,对节约面积的,农户予以奖励,对超占,农户早缴,缴纳时间,长的农户予以优惠;对农户,盖房新申请使用,宅基地盖房,的,按,存量和新增用地类型,分别处理,使用,新增,部分的按,标准,收费,使用存量用地,的,以1987 年老,土地管理法实施时点前后划,断等,。,

宅基地的退出,之所以,★强调☆qiáng diào★有偿,杜作文解释称,这一机制设计,的核心,就是★承认☆chéng rèn★农民,宅基地的,财产权,哪怕是搁置,在★那里☆nà li★多年的,已经破败不堪的,年,久不住的房屋,也是农民,的,财产。如果不★承认☆chéng rèn★它,不给予合理补偿,农民即便是弃置,不用也不肯,轻易松手,客观上就会,造成资源闲置和浪费。

为了激励,农户在,住有所居,的前提下,自愿退出,多余的,空闲,的,宅基地,集体经济组织,按照试点政策,经过,村民自治方式给予,宅基地退出补助,房屋残值补偿。并★允许☆yǔn xǔ★农户自主选择暂时,退出,长期退出,部分退出或者整体退出,除长期,退出且获得补偿的,农户外,★其它☆other★,退出,户均可重回农村,以有偿,取得,方式,再次,获得宅基地。目前,泸县已完成宅基地腾,退,面积一万亩。

泸县,的,试点,改革,还★包括☆bāo kuò★★允许☆yǔn xǔ★,宅基地在,县域范围内流转,。这一突破,对于泸县★这样☆zhè yàng★的传统农区而言,具有,★历史☆lì shǐ★,★意义☆yì yì★,。刘守英,称,允许宅基地,县域内跨区,使用,是一项,具有前瞻,性的制度安排。因为泸县,不★可能☆kě néng★,像发达地区的乡村一样直接融入城市,未来相当长的一段,时期,随着农民,观念,代际,经济,★机会☆jī hui★,和城乡二元体制,的突破,一,定会,打破,原来农村以村民小组,为界的居住方式,尤其会打破以农作半径为界的自然村边界,不断涌现,适度聚居的新型村庄,以及一定,比例的,农民,以县域为居住和,生活之所,而承认,农民宅基地在县域范围内,的可交易权,就为顺应这一,趋势提供,了制度,保障。

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值得关注的是,宅基地“转化入市,”的,制度安排★有效☆yǒu xiào★地,破解了地方用地的,瓶颈。杜作文称,泸县对腾退的宅基地,经过集体经济组织复垦整治,县,镇联合验收,颁发合格证,生成集体建设用地指标;在,扣除自用,指标,后,允许,节余指标入市竞价调剂,对,无人竞买的,县政府给予保底收储;加强,宅基地制度,改革与,集体经营性建设用地入市的,衔接,允许,腾,退的节余,建设,用地指标,经过规划布局,指标调整,补偿安置,行政审批,转,化为集体经营性建设用地,凭证入市出让。这样,既能,撬动集体建设用地,增值,又能拓展,生产,生活,生态的,发展空间,。

报告称,通过一系列,改革,泸县的农村宅基地价值得,到了,显化:一是,促进了农民财产性,收入,增加,二,是保障了发展用地,三是加快了土地流转,四是推进了农业,规模化,经营。同时,培育了,农村,新业态,比如兴办,农家乐,发展,乡村★旅游☆lǚ yóu★。据统计,截至2016年底,泸县农业机械化水平达到44%,发展了种养大户2330个,★家庭☆jiā tíng★农场216个,农民★合作☆hé zuò★社346个,农业龙头★企业☆qǐ yè★98个,6000亩泡菜,原料基地,万亩现代农业产业融合,发★展示☆zhǎn shì★范园基本★★形成☆xíng chéng★☆xíng chéng★。

至于当前改革,的难点,杜,作文对,第一财经,表示,★主要☆zhǔ yào★是对现行法律法规条款的突破程度,对,改革的深度和尺度都,不好,把握。还有就是,农,一代的思想保守,不愿意,放弃宅基地,要等到死后再,退。其实,★这些☆zhè xie★难点都在考验,着地方政府的执政,能力,一方面要以“三条底线”(即,土地公有制性质不改变,耕地红线不突破,农民利益,不,受损),“,两个不得,”(即不得以买卖宅基地为出发点,不,得以,退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件,)来,分析评估改革的合理性和风险性,大胆探索,审慎推进,先小范围,实施,再全县推广,并在实践中不断完善,做到,风险,可控;另一方面要,防止在改革中搞刚性一刀切,既要把握好节奏,又要有所激励,邀请,老年农民们去亲身,体验安置小区,新村聚居点的良好环境,从而促使他们改变观念。

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泸县的改革试点,★如何☆rú hé★,评价?在刘,守英,看来,泸县经过近,三年的努力,从调查摸底,开始明确了宅基地制度改革的,问题导向,按照中央和省市要求,★★形成☆xíng chéng★☆xíng chéng★了极具操作,性的试点实施方案,通过对宅基地,的依法取得,和成员权保障,以及,有偿退出,有偿使用,节余宅基地建设用地指标转化入市,层级管理等,方面的制度创新,为更好实现,农民的,财产性权益和推进村庄转型,乡村,振兴,城乡融合提供了动力,为传统农区的宅基地制度及,农村土地制度深化改革趟,出了路子,为,国家土地管理法修法提供了实践经验,和理论依据。

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